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開發商溢價400%上海搶地房價漲50%以上才能保本

  一線城市土地瘋狂開發商溢價400%上海搶"面粉"

  柳九邦

  "這個賬已經不知道該怎麼算瞭！"昨日，在上海錦繡投資管理有限公司(下稱"錦繡投資")以3.02億元奪得浦東新區臨港新城主城區WNW-A1-14-1地塊(下稱"臨港14-1地塊")後，一名參與現場競拍的開發商向《第一財經日報》記者如是感慨。

  對於錦繡投資來說，拿下這幅土地不僅需要真金白銀，更需要充足的想象力。這幅起拍價為5958萬元的商住地塊，最終溢價率達到406.9%。隨後，錦繡投資又以1.43億元奪得上述地塊旁的臨港14-2地塊，溢價率379%。據同策咨詢提供的數據，今年11月，臨港新城的房價約為1.4萬元/平方米，這意味著，上海最東南面的滴水湖畔，"面粉"價格已經遠超"面包"。

  這是一線城市瘋狂土地成交的縮影，數據顯示截至11月底一線城市土地成交金額已經創下歷史新高。

  刷新年內溢價率紀錄

  "樓板價15000元/平方米，那太可怕瞭！"一位在臨港新城有項目的開發商向記者感慨，"年初我們拿地的樓板價不到4000元/平方米，今天拍的這塊地就在我們斜對面。"

  對於錦繡投資的到來，上述開發商和眾多業內人士一樣，感金門縣信用貸款最高額度到非常意外。

  臨港14-1地塊緊鄰滴水湖，性質為商住。昨日下午，22傢房企的近百名工作人員將上海土地拍賣大廳擠得水泄不通，光驗證競買人身份，就用去瞭40多分鐘。開拍後，68號競買人錦繡投資顯得非常低調，競爭主要集中在25號競買人和14號競買人之間，雙方"互掐"百餘輪後，有備而來的錦繡投資才突然"殺出"，最終以3.02億元拿下這幅土地。

  406.9%的溢價率不僅創下今年上海土地溢價率台中市小額借貸的新高，也大幅刷新瞭臨港新城地區的樓板價紀錄。德佑地產市場研究部監控的數據顯示，此前，臨港新城地區的樓板價最高紀錄為8818元/平方米，遠低於昨日成交的地塊。

  錦繡投資成立時間為2012年5月8日，註冊資本300萬元，法人代表為戚士新。

  記者註意到，大連永嘉集團有限公司董事長的姓名也為戚士新，該公司成立於1993年，涉足建築、地產行業。今年1月1日，大連永嘉集團收購瞭深圳市南宇明思克投資有限公司100%的股權，成為坐落於深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大連永嘉集團的一名工作人員對本報記者稱："領導都在出差，暫時不能確認是否是該公司奪得瞭臨港地塊。"

  上海一傢中型房企相關負責人認為，錦繡投資此前可能從未在上海拿地。對於這些"鐵瞭心"要進入一線城市的房企，有時拿地往往是不計成本的。"他們必須以一個項目來切入，進入這個城市把關系打通開始做，做完一個項目，熟悉所有的流程和關系，然後才可能做更多的項目。"

  德佑地產研究總監陸騎麟表示，年初成交的4幅臨港新城地塊溢價率均未超過20%，隨著自貿區概念的發酵，臨港新城土地的溢價率開始攀升，近期成交的兩幅臨港萬祥社區宅地溢價率都超過瞭100%。

  "當然，今天的臨港新城地塊出現如此驚人的溢價率，除瞭自貿區概念和軌道交通的影響外，其本身起拍價較低也是重要因素，此外中小房企急於彌補一線城市土地儲備不足，也極易促成高溢價的產生。"陸騎麟如是說。

  房價漲50%以上才能保本

  當"面粉"貴過"面包"之後，如何盈利是擺在開發商面前最棘手的問題。

  21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2013年至今，臨港新城板塊新房供應和成交面積分別為17.8萬平方米和25萬平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。盡管樓市成交火爆，但不少業內人士認為，1.5萬元/平方米左右的樓板價想要盈利，房價至少得再漲50%以上，但這個難度太大瞭。

  統計顯示，2013年至今，臨港新城板塊新建商品住宅成交均價為1.2萬元/平方米，昨日出讓的兩幅地塊樓板價全部超過板塊內新建住宅的均價。今年以來，臨港新城板塊僅有1個樓盤成交均價超過1.5萬元/平方米。該樓盤於10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率為78.1%，成交均價1.8萬元/平方米。

  "隻能說自貿區給大傢帶來的想象空間實在太大瞭。"上述在臨港新城有項目的開發商對記者坦言，"滴水湖旁邊這塊地方，配套還不是很完善，真正繁榮起來還需要有一個過程，這回樓板價這麼高，拿地企業可能認為，將來自貿區會擴圍至這個地區。"本周臨港新城主城區還將連續出讓5幅經營性地塊，目前，這5幅地塊地的競買申請人數都超過瞭15人，火爆程度可見一斑。

  21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔稱，近期臨港新城迎來土地出讓高峰，今天兩幅地塊高溢價出讓為臨港新城土地打響頭炮，甚至可能影響到明後兩天開發商拿地的預期。

  截至昨日，本月上海累計共成交經營性地塊25幅，成交金額達271.1億元，而今年以來，上海的土地出讓收入已經超過2000億元，創歷史新高。另據中國房產信息集團(CRIC)統計，截至11月底，2013年年內北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，較2012年同期暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。

  "土地市場這麼熱，你說明年的房價能不漲嗎？"上述中型房企相關負責人如是反問記者。他表示，雖然年底上海土地市場的供應明顯放量，但短時間仍無法改變一線城市土地市場"僧多粥少"的局面。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/08002543899.shtml
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